[시사우리신문=이종식 기자]한국인으로서 미국 부동산업계에서 자수성가한 대표적인 한인인물로 알려져 있는 뉴스타그룹 남문기 회장의 한국 부동산 분야에 대한 여러 가지 견해를 들어봤다.
| ▲ 남문기 뉴스타 그룹회장 © 시사우리신문편집국 |
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미국 부동산제도 몇 가지를 나열한다고 해서 한국 부동산 제도가 금방 변한다거나 한국 부동산 경기가 좋아지지는 않겠지만 시대가 이제는 글로벌화 되어가는 세계적인 변화에 맞추어 한국의 부동산제도가 미국 같은 시스템으로 바뀌어 졌으면 하는 것이 미국에서 부동산업을 하고 있는 만여 명의 한인 부동산인들의 바램이 아닐까 싶다.
단도직입적으로 한국정부도 이제 FTA시대가 도래했으니, 제도적인 실질적인 변화가 있었으면 한다. 한국정부나 국회는 제도나 법을 제정할 때, 국익보다는 각종 정치적 이해득실을 먼저 따지니 되는것도 안되는것도 없이 서로 타협이 될 때까지 시간이라는 기회의 비용을 허비해야 한다.
해외에서 투자나 자본유입을 위해서는 기본적으로 경제적인 체질이 투자자들의 요구에 맞아야 한다. 그래야 안심하고 투자가 이루어진다. 해외에서 한국을 바라보고 있는 720만 동포들은 피는 물보다는 진하다는 옛 선인들의 말씀처럼 한국이 잘되길 바라고 있다.
그래서 여러나라들의 제도가 장단점이 있지만, 개인적으로 미국에서 살아보고 사업까지 해서 성공까지 해본 오랜 경험을 바탕으로 미국의 시스템이 가장 현실적이고 합리적이지 아닐까 생각한다.
특히 미국의 부동산정책 중 한국공인중개사 분야에 접목해서 지금의 중개사 문제점과 해결방안을 고민해 보고 궁극적으로 중개사의 역할과 위상 제고, 그리고 부동산 경기 활성화에 기여할 수 있는 바램으로 몇 가지 부동산 정책들을 제시하고자 한다.
부동산업계의 구조와 중개사자격 시험문제, 1031 Exchange 제도, 간단한 양도소득세 문제, 에스크로 제도나 타이틀보험제도 등의 분야위주로 살펴보고, 이러한 제도가 한국 부동산 정책에 도입되어 궁극적으로 부동산경기의 활성화에 기여를 하자는 취지로 과거 국토해양부시절에 제안했든 내용을 정리를 해 보았다.
첫 번째, 한국 부동산중개사 시험제도에 대한 개선안 제시.
지금의 공인중개사 시험은 관련 전공과목을 공부하지 아니한 일반인들이 시험을 보기에 너무 벅차다고 한다. 과연 부동산중개사 시험이 이 정도로 어려워야 하는가 하는 점이다.
부동산 중개업이란 문자 그대로 부동산인 땅이나 집을 사고파는데 중개역할을 하거나 전세, 월세 알아봐 주는 일인데 마치 고시공부처럼 2~3년 공부해야 할 가치가 있는 것인가를 생각해 보지 않을 수 없다.
이렇게 해서 합격한 후 중개사업에 뛰어 든 후 1~3년 해보다가 적성에 안 맞아 그만두게 되면 인생 황금기 4~5년이라는 시간이 그냥 지나가 버린다. 이것은 한 개인의 인생낭비일 뿐만 아니라 국가적으로 막대한 손실이다. 부동산은 일정한 투자금 없이 누구나 할 수 있기에 쉽게 뛰어 든다. 하지만 적성이 맞아야 하는 직업임을 간과하고 있다.
개인적 견해로는 중개사라는 직업은 학술적인 것 보다 창의적이고 부지런함을 요구하지만 추가적으로 도덕적인(Ethic)것이 요구되는 직업이다.
지금의 중개사 시험문제는 창의를 요하는 질문은 거의 없고 학술적인 것과 공무원들이 알아야 할 법률적인 것만으로 가득 채워져 있다. 물론 이 문제들이 중개사업을 영위하는데 전혀 쓸모가 없다는 말은 아니지만 너무 과하다는 말이다. 닭을 잡기위해 소 잡는데 필요한 지식을 요하는 과유불급(過猶不及)의 정도라 생각한다.
미국의 공인중개사 제도는 주마다 다르지만 시험은 한국에 비해 아주 간단하다. 미국을 대표하는 한 주 중의 한곳인 캘리포니아주 같은 경우, 직장을 다니면서 고등학교 졸업정도의 실력만 갖추었어도 약 두 달만 공부하면 합격할 수 있다. 그리고 부동산업으로 직업을 바꾸어도 4개월이면 부동산 업무를 시작할 수 있다는 의미이다.
한국의 경우, 60세 전후에 명퇴해서 부동산 공부 2~3년 해서 겨우 합격하고 그리고 1년 부동산을 해 보니 체질에 맞지 않아 그만 두면 이미 4~5년이 가버린다. 이런 문제점의 해결방법은 미국처럼 공부를 문제 은행식으로 해서 간단한 테스트를 거쳐서 자격을 주자는 것이다.
두 번째, 미국의 공인중개사 제도가 좀 더 합리적이기에 아래 제도를 도입하자는 제안.
미국의 공인중개사 시험은 두가지 종류가 있다. 첫 번째가 세일즈 퍼슨 시험이다.
세일즈 퍼슨, 흔히 에이젠트라고 불리는 제도로서 주정부에서 허가를 받은 대학에서 9학점을 받으면 시험 볼 자격이 되고 합격하면 범죄기록이 없는지 등의 소정의 과정을 거쳐 브로커 밑에 등록을 하면 부동산업을 시작할 수 있다. 이 경우 모든 것은 브로커가 책임을 져야 한다.
또 다른 하나는 브로커 자격시험입니다. 이 시험은 2년 이상 세일즈 퍼슨 경험이 있어야 한다. 그래서 브로커시험에 합격한 사람만이 정식으로 부동산회사를 설립할 수 있다.
시험문제 역시 세일즈 퍼슨 시험문제와 비슷하지만 세일즈 퍼슨 시험문제는 150문제에 커드라인이 105문제(70%)이고, 브로커 시험문제는 200문제에 150문제(75%)가 합격선이다. 시험문제는 4지 선다형이고 시험문제만 공부해도 합격이 되도록 난이도를 정하기에 쉽게 합격할 수가 있다. 그러기에 지금 한인부동산 합격자가 약 만 명으로 추산하고 있다.
브로커는 책임이 엄격하고 무겁기에 성공할 확률이 그리 많지 않아 사무실을 차린다는 것은 아무나 할 수가 없다.
저는 이 제도를 도입하자는 것을 제안하고 싶다. 경험도 없이 시험에 합격하자마자 사무실을 오픈하는 건 위험하기 짝이 없다. 사고가 발생하면 책임이 엄격하고 개인적으로 부동산을 30여 년을 했지만 아직도 공부를 해야 한다.
물론 이러한 주장에는 미국제도가 우리것 보다 좋다는 오해를 받을 수 있으나 현재 한국의 부동산 정책중 좋은 것은 그대로 시행하되 수정보완을 하는 방법으로 지금의 공인중개사 시험제도를 분류하여 실시해 더 많은 직업창출의 기회를 가져보자는 것이다.
브로커와 세일즈 퍼슨제도를 도입해서 그 업무한계를 보완 혹은 수정하여 권한과 책임을 주되 그에 맞는 역할과 위상과 경제적 이익을 창출하게 해주어야 한다는 것이다.
굳이 예를 든다면 의사 변호사 수준에 버금가는 역할과 권한 그리고 경제적인 혜택을 주어 전문집단화 시켜나가야 한다고 생각한다. 이것이 세계화다. 다른 나라도 비슷하다.
세 번째, 상업용 (Income property) 매매에 따른 세금납부유예에 해당하는 1031 Exchange 교환제도 도입제안.
현재 한국의 국가정책 중 세금징수의 문제점을 보완한다면 미국의 1031 Exchange 제도 도입은 작금의 부동산 경기를 회복시켜 주는데 큰 일조를 하게 될 것으로 보인다.
현재 한국의 부동산불황 타개책은 어지간한 정책으로는 실효를 거두기가 어려운게 현실 이다. 부동산경기 불황은 한국뿐 아니라 전 세계적인 현상이므로 한국이라고 예외일 수는 없으나 유독 한국은 장기적인 현상이라 할 수 있다.
미국을 포함해 전 세계가 불황일 경우에 한국도 비켜갈 순 없지만, 다른 여건이 좋은데 우리만 힘든 경우가 지속된다면 이는 문제의 소지가 있다는 것이다.
그래서 이러한 문제를 해소하는 방법으로 1031 Exchange제도를 도입하자는 것이다.
부동산을 처분해도 처분한 부동산보다 1달러라도 값이 비싼 다른 부동산을 구입하면 양도소득세납부를 유예해준다는 제도이다. 이 1031제도의 도입은 한국인의 정서에도 부합되어 현재 한국부동산분야의 새로운 활성화 정책으로 크게 기여가 될 것으로 생각된다.
(다음 주에 계속)
남문기 회장 약력
•경북의성출생
•건국대학교 명예 정치학 박사학위 (2009.08)
•Yeshua University (뉴욕): 명예 교육학 박사학위 (2008)
•해외한민족대표자협의회 의장(공) - 750만 해외 한국인 대표단체
•뉴스타 그룹 명예회장(설립자)(1988~) 30여 곳 지사 (미국,한국)
•미주한인회총연합회 명예 총회장
•세계한인회회장대회 의장(공) - 700여개 한인회 역임
•미주한인회총연합회 총회장 역임(미주 한인250만 대표) 역임
•미주한인상공인총연합회 총회장 (미국 한인 사업체 16만 업소) 역임
•로스앤젤레스(직선) 한인회장 (100만 동포, 2006-2008) 역임
•미주동포후원재단 이사장 역임
•미주한인부동산중개업협회 회장 (1998-2006) 역임
【저 서】
•미국에 한국인 대통령을 만들자 - 미리암 (2014)
•해외 한인 참정권과 복수국적 - 도서출판 예가 (2010)
•나는 여전히 성공에 목마르다 -출판사 금붕어 (2010 개정판)
•미국땅에 한인대통령을 만들자! - 도서출판 아이북 클럽(2009) 외 다수
