이전 건물주에 임대료 연체...명도소송 가능할까?
엄정숙 부동산전문 변호사 “건물매매 시 연체금 양도계약 하면 명도소송 가능”
이전 건물주에 임대료 연체...명도소송 가능할까?엄정숙 부동산전문 변호사 “건물매매 시 연체금 양도계약 하면 명도소송 가능”
이같은 가운데 “세입자가 전 건물주 때부터 임대료가 3기분 이상 연체되었습니다. 3기분 이상 임대료가 연체됐다면 임대차 계약 해지 및 명도소송이 가능한 것으로 알고 있습니다. 새 건물주가 된 저도 명도소송이 가능할까요.”라는 질문이 많이 들어오고 있다.
23일 관련업계에 따르면 건물주가 바뀐 후에도 세입자들이 임대료를 연체하는 현상이 지속되고 있다. 새 건물주들은 임대차 계약 해지는 물론 임대료 회수에도 적극 나서고 있지만, 세입자들의 묵묵부답이 이어지고 있다.
이 같은 경험을 한 새 건물주들은 기간과 정신적 손해가 상당하다고 토로한다. 건물을 매수한 이후에 새로이 계약한 세입자와는 달리, 이전 건물주와 계약한 세입자의 임대료 연체 문제는 간단치 않은 문제다.
전문가들은 세입자가 전 건물주에게 임대료를 연체했다면, 연체금액은 새 건물주가 이어받는 게 아니기 때문에 건물명도소송에서 패소할 수 있다고 경고했다.
엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “새 건물주는 이전 건물주로부터 임대료 연체 금액에 대한 채권양도 계약(연체임대료를 물려받는 계약)을 해야 한다. 하지 않으면 세입자에게 계약해지나 상가명도소송을 할 수 없다.” 고 조언했다. 이어 “새 건물주는 세입자에게 채권양도 계약 사실을 통지해야 한다.”고 부연했다.
명도소송이란 세입자를 상대로 점포를 비워달라는 취지로 제기하는 소송을 말한다. 지난 9월 대법원이 발표한 ‘2021사법연감’에 따르면 2020년 한 해 동안 전국법원에 접수된 명도소송은 총 36,681건인 것으로 집계됐다.
명도소송 전문법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 일부 통계에 따르면 총 301건 중 상가 명도소송은 212건인 것으로 조사됐다. 명도소송 기간은 평균 5개월인 것으로 나타났다.
3기분 이상 임대료 연체가 있는 기존 세입자에게 임대차 계약 해지 및 명도소송을 하기 위해선 매매계약 당시부터 임대료 연체에 대한 채권을 양도받는 것이 관건이다. 채권 양도를 받지 않았을 때보다 기간과 비용을 절약할 수 있기 때문이다.
양도양수계약서를 작성 할 때는 인감증명서를 첨부하고 인감도장을 날인하면 된다. 이후 채권양도 통지서를 세입자에게 발송하여 수취여부를 확인하면 된다.
엄 변호사는 “만일 매매계약 당시 채권양도 계약을 하지 않았다면 기존 연체금은 포기하고 새 건물주가 된 시점부터 3기분 이상 임대료 연체를 다시 따져서 명도소송을 해야 한다.”고 귀띔했다. <저작권자 ⓒ 시사우리신문 무단전재 및 재배포 금지>
댓글
|
많이 본 기사
|
회원약관 ㅣ 개인정보취급방침 ㅣ 신문사소개 ㅣ 광고/제휴 안내 ㅣ 만드는사람들 ㅣ 기사배열 기본방침 ㅣ 기사제보 ㅣ 보도자료 ㅣ 기사검색
시사우리신문: 07237 서울 영등포구 국회대로 780 LG 여의도 에클라트오피스텔 620호 (주)미디어 우리 서울지점ㅣ 발행/편집인:안기한 ㅣ법률고문:박종호 변호사ㅣ기사배열 책임자:안기한ㅣ청소년보호책임자:황미현ㅣ등록일자:2009년3월4일ㅣ등록번호: 서울 다 01388ㅣㅣ제호:e시사우리신문ㅣ 등록번호: 서울 아00974 ㅣ등록일자: 2009년 9월 21일ㅣ발행/편집인:안기한 ㅣ대표전화 : 0505-871-0018ㅣ팩스: 070-4300-2583ㅣ기사제보:agh0078@naver.comㅣ시사우리신문의 모든 컨텐츠(기사)는 저작권법의 보호를 받으므로 무단 전재·복사·배포 등 을 금합니다.ㅣCopyright ⓒ 2009 시사우리신문. All rights reserved. ㅣ자매지:경남우리신문ㅣe시사우리신문ㅣLBMA STAR ㅣ타임즈창원
